案情：刘甲原系鸡东县政协主席，于1998年1月去世。其妻子沙某于2009年4月死亡，其子刘某于2001年5月死亡。刘甲与原告刘乙系叔侄关系。1985年9月20日鸡东县人民政协将位于鸡东镇前进街十三委的砖瓦结构公产房屋面积67.50平方米出售给刘甲。1989年4月5日鸡东县人民政府为刘某某颁发房屋产权执照002789号。1987年10月刘甲在此房的西侧取得建设用地许可证后自建面积为48.88平方米的砖瓦结构房屋，并于1994年3月11日向鸡东县房产管理处申请登记，同年3月14日鸡东县人民政府为其颁发了房屋所有权证第07222号。原告刘乙陈述称1994年初原告刘乙将刘甲在同一院内的二处房屋以3.6万元的价格购买，1995年6月16日双方签订房屋买卖协议书（对此协议书二被告及第三人均提出异议，且该协议当事人刘甲已故，故其真实性无法核实）同时取得两本产权证002789、07222号和刘甲鸡国用（92）104458号国有土地使用证，当时没有办理过户手续。原告刘乙取得房屋后进行了装修，后用于办公和居住，1999年初原告到外地发展业务，将房屋委托于某管理。 

2000年10月9日刘甲其子刘某向鸡东县房产管理处以房照00789、07222号搬家丢失为由，并由县政协担保，公告6个月后于2001年5月8日补办了02789号和07222号房屋所有权证。2001年7月4日，沙某向鸡东县人民法院提起民事诉讼请求被告于某某、于某倒出房屋，沙某儿子刘某为其代理人。本院于2001年9月4日作出（2001）鸡民初字第281号民事判决，内容为：经审理查明原告沙某的丈夫刘甲（1997年去世）于1980年在鸡东镇前进街十三委购买67.50平方米砖木结构房屋一幢，1994年刘甲夫妇搬迁到镇内处级楼，此房就让其侄儿刘乙居住。由于刘乙经常外出，1999年2月，刘乙将房屋交给于某某居住至今。2001年年初，原告让被告于某某腾房，于某某以种种借口推托至今未腾房。上述事实，有原告提交的房屋所有权证照证明，还有双方当事人陈述在案佐证。本院认为，原告作为财产所有权的所有人依法对自己的财产享有使用和处分的权利，原告请求收回其房屋的主张应予支持。被告于某某以房屋应交给他人的主张不予支持。由于被告于某并没有实际居住原告的房屋，原告关于于某也应承担责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条的规定，判决如下被告于某某将房屋腾出交给原告沙某。于判决生效后应立即执行。判决生效后沙某某于2002年3月20日向本院申请执行， 2003年6月10日刘某收到于某某房屋。

2004年初第三人王某以2.6万元价格从沙某处将2个房屋买下，房款交给刘某双方未签协议书。因刘甲死亡，由刘某一手经办房屋过户手续，2004年11月11日刘某持1996年8月1日刘甲与第三人王某买卖合同、刘某本人承诺书“此买卖合同无异议，如发生一切纠纷由刘某负责”、刘甲火化证证明、双方身份证，向鸡东县房产管理处申请产权变动登记（02789、07222）。在王某未到场申请、签字等办理相关登记手续情况下，由刘某本人办理了刘甲与王某的房屋产权变动登记。2004年11月17日鸡东县人民政府为王某颁发了04101、04102号房屋所有权证。王某占有使用该二处房屋至今。

2010年4月原告刘乙陈述称其回到鸡东找到于某，于某告知刘某向法院起诉，称房屋是他家的，房屋已被法院执行其已搬走。原告刘乙便到鸡东县房产管理处查询知道其所购买的二处房屋于2004年变更产权人为第三人王某。原告认为其手中持有房屋买卖合同、房产证、土地使用证，二被告的登记颁证行为侵害其合法权益，向人民法院提起行政诉讼。

处理意见

针对该案民事与行政交叉的实际情况，在如何处理该案时合议庭存在二种不同意见：

第一种意见，中止该案诉讼，提起民事诉讼。

理由是在不动产登记案件中，民事诉讼要对不动产物权变动的基础法律关系进行审查，而行政诉讼主要对不动产登记的合法性问题进行审查，两种诉讼的审理对象不同，可同时进行，但在一些案件中，由于某种原因案情较为复杂，可能是一个审判需以另一个审判结果为审理依据的情形，这里就需要中止一个诉讼程序。从实践来看，在涉及民行交叉的不动产登记案件中，大部分的当事人实际上对不动产物权归属有异议，产权争议的根源在于对物权变动的民事法律关系有异议，登记对于决定物权归属作用是有局限的，登记行为并不构成对民事诉讼的障碍，本院中的房屋争议属“一房两卖”原告对第三人的房屋买卖合同提出异议，且庭审中第三人自认该合同虚假，而第三人对原告的房屋买卖合同的真实性亦提出异议，其不具备原告主体资格。因此买卖合同是房地产产权登记的基础，这里就应先审理民事案件，由民事诉讼先行确认买卖合同效力后，再进行行政诉讼案件的审理，否则如行审理行政案件，由于行政诉讼对民事合同的效力一般不作实体的审查，行政登记行为的基础如果得不到确切的认定，行政裁判的合法性就无法得到保证。在司法实践中，当事人往往不明其理，只认为产权凭证与实际权利密不可分，希望通过行政诉讼撤销产权证而获得实际权利的确认。但行政诉讼不对民事实体争议作出最终判断，当事人的诉讼目的不能得到充分体现。因此解决此各纠纷，最佳途径就是引导当事人直接提起民事诉讼，之后现依据民事判决到房产登记机构申请变更登记。法律依据是《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误，可以申请变更登记，不动产登记薄记载的权利人局面同意更正或者有证据证明登记有错误，登记机构应当予以更正。”这样可解决实际问题彻底解决纠纷。另外本案中争议的房屋原告提供的买卖协议其真实性无法确认，需要通过民事确认，再有281号民事判决中所认定的事实原告有异议，原告应该通过审判监督程序确认后，方可恢复本案行政诉讼。最后，本案争议的房屋存在三个登记行为即初始登记、补办登记、转移登记。现原告起诉转移登记而没有诉与其直接利害关系的补办登记，合议庭认为应当中止本案转移登记，指导原告对补办登记提起诉讼。

第二种意见：民行交叉，行政裁判继续进行。

理由是：《行政诉讼法》第五条规定，人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。第三十二条规定，被告对作出具体行政行为负有举证责任。第四十二条和《最高人民法院关于执行﹤行政诉讼法﹥若干问题的解释》第二十七条规定：原告提起行政诉讼应当符合法定条件和提供事实根据。因此在行政审判当中针对原告、被告及第三人提供的证据均应对其合法性、真实性、关联性进行审查。本案中原告认为登记机关未尽审查义务违反登记程序，使不动产登记记载权利人与真实权利人不一致，质疑登记合法性为由提起行政诉讼，希望通过改判登记结果来重新确认不动产权属。对其提供的证据特别是其提供的房屋买卖协议，二被告及第三人对其真实性均提出异议，和被告提供的转移登记证明文件以及第三人提交的证据，合议庭应当依据最高人民法院《关于执行行政诉讼证据若干问题的规定》对本案经过质证的证据和无需质证的证据进行逐一审查和全部证据综合审查，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验，进行全面、客观和公正地分析判断，确定证据材料与案件之间的证明关系，排除不相关联的证据材料，准确认定案件事实。之后合议庭确认原告起诉是否具备法定条件，被告作出的具体行政行为是否合法，作出公正裁判。

笔者同意第一种意见。

作者：周晓华   编辑：付杰   审核：张冬梅