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涉借贷的房屋买卖交易中恶意串通的司法审查

发布时间:2018-10-09 08:29:16


  2017年,司法部发出了关于公证执业“五不准”的通知,明确规定:不准办理涉及不动产处分的全项委托公证,办理涉及不动产处分的委托公证,应当告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、委托人代为收取售房款等内容。该项通知对于遏制涉借贷房屋买卖交易中代理人与相对人恶意串通、低价售房损害委托人利益的行为有重要意义。近年来,此类诉讼处于多发状态,对于代理人与相对人恶意串通的认定和合同效力的判断,是其中的核心问题。

  一、据以研究的典型案例

  (一)基本案情

  涉案房屋所有权原登记于A名下,2011年9月6日,借款人A与出借人B签订《借款合同》,A向B借款人民币220万元,借款期限1个月,自2011年9月6日至2011年10月5日,利息按同期央行贷款利率的4倍计算。A采用一次性还本付息的方式偿还借款,A以自己的房屋作为债务担保。同日,双方向公证处申请办理《借款合同》的强制执行公证,北京市方正公证处为双方出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》。《借款合同》签订当日,B将220万元汇入A的账户。同日,A向C出具全权售房《委托书》,委托C代为办理涉案房屋买卖的全部交易手续,包括代为签订网签手续,代为签订房屋买卖合同,到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜,代为办理与出售此房相关的税务手续,代为收取相关售房款及到银行办理提款手续等。委托期限为自2011年10月6日起至委托事宜办完为止。2011年9月7日,北京市方正公证处对二人出具《委托书》的行为进行了公证。

  2011年11月17日,C以A代理人的身份与D签订《存量房屋买卖合同》,约定A以220万元的价格将涉案房屋出售给D,合同未约定款项支付和房屋交付时间。次日,买受人D取得涉案房屋所有权证。2013年2月1日,买受人D又将涉案房屋以220万元的价格出售给E,后E取得涉案房屋所有权证。经评估,涉案房屋2011年11月17日的市场价格为760万元。

  关于购房款的支付情况,买受人D于《存量房屋买卖合同》签订前的2011年11月5日支付C购房首付款25万元,于2012年9月16日支付C购房款195万元。代理人C及买受人D称,合同虽未约定支付购房款及交付房屋的时间,但双方口头约定先支付首付款,在办理产权过户手续后支付全款;因买受人D未能入住涉案房屋,故未及时支付剩余购房款;后代理人C告诉买受人D支付完购房款后,可以起诉A腾退涉案房屋,买受人D无奈才在2012年9月支付剩余购房款。A表示自己从未收到过购房款。代理人C称其为A的借款作了担保,在出借人B催款的情况下,其将涉案房产进行了出售,其已代A还清了对出借人B的借款。代理人C向出借人B转账时间和金额分别为:2011年10月12日40万元,2012年6月14日12.5万元,2012年9月26日80万元,2012年11月22日60万元,2013年1月30日30万元,以上共计222.5万元,包括偿还本金220万元、利息2.5万元。

  就买受人D是否知晓A和B之间的借贷关系以及其与代理人C、出借人B之间是否存在恶意串通的行为,买受人D明确表示不知情并对恶意串通行为予以否认。A称,代理人C与买受人D签署的《房屋所有权转移登记申请书》中,二人所填写的联系方式均为代理人C的电话号码,由此可见买受人D应与代理人C、出借人B相识且知晓借贷关系的存在。A还表示,代理人C和出借人B系某投资公司的同事,共同为A设下了骗局。法院就买受人D在购买涉案房屋时是否对该房屋进行勘查询问乐双方当事人,买受人D表示,其在购买该房屋前曾对涉案房屋进行过查看,并对该房屋的状况进行了描述。对此A表示,买受人D并未去过涉案房屋,买受人D的描述多与事实不符,并称代理人C、出借人B在签订借款合同前曾经去过涉案房屋,买受人D对该房屋的描述应是从代理人C及出借人B处得知。

  A提起本案之诉,要求确认代理人C代A与买受人D签订的房屋买卖合同无效。

  (二)裁判结果

  法院认为,C以代理人的身份与买受人D签订房屋买卖合同的行为,存在恶意串通损害A利益的情节,房屋买卖合同应当无效。

  首先,关于代理人C方面。C作为A的代理人与买受人D签订涉案《存量房屋买卖合同》,其有义务在交易中保护被代理人A的合法权益,以被代理人的利益为代理行为。根据查明的事实,代理人C不仅未尽到勤勉注意义务,反有损害被代理人利益的行为发生。第一,2011年9月6日《委托书》上载明的A对代理人C的授权事项中并未对房屋具体售价进行授权。代理人C未在出卖房屋时与A核实价格,亦无证据证明其通知或提示了被代理人A,即将涉案房屋以远低于市场价的价格卖与买受人D,明显侵害了被代理人的合法权益。第二,代理人C在仅收取买受人D首付款25万、剩余195万款项尚未收取时就把涉案房屋过户到买受人D的名下,且未在合同中约定房款支付时间及违约责任,此举显与一般交易习惯不符。代理人C与买受人D先是称经朋友介绍相识,后又改称双方之前相熟,并以相互信任作为解释,此主张前后矛盾,且即使该主张成立,亦将被代理人利益陷于高度风险之中,不仅存在损害被代理人利益的可能,亦有串通之虞。第三,代理人C称其为A与出借人B借款关系的担保人,所以急于出售房屋偿还款项,但其该项主张并无书面证据佐证,A亦不认可代理人C的担保人身份,因此,法院对此主张不予采信。第四,代理人C陈述其代理卖房的原因是为了偿还借款人A向出借人B的借款,但在收取买受人D房款之后,既未将款项转给A,也未及时将款项偿还给出借人B,代理人C向出借人B转账的时间与收取买受人D款项的时间存在较长的时间差,此举与其陈述自相矛盾。综上,应当认定C在以代理人身份与买受人D签订涉案《存量房屋买卖合同》过程中存在恶意。

  其次,关于买受人D方面。D作为买受人,在购买房屋这样的大宗财产时,应负有较之一般交易更高的审慎注意义务。但根据查明的事实,买受人D陈述其购买涉案房屋用于自住,但其未在合同中对房屋交付时间和违约责任进行约定,亦无证据证明其在取得房屋产权并支付全部价款后曾要求过A腾房,此行为将自身置于不能得房的高度风险之中,与正常交易习惯和其购房目的不符。更为重要的是,买受人D自认其于购买涉案房屋前就已有购房意向,作为居住生活于本市的完全民事行为能力人,其对于涉案房屋的市场价格应有基本了解和认知。而在涉案房屋价格明显低于市场价的情况下,没有证据证明买受人D曾对涉案房屋进行过查看,其也自认未询问过房主A委托C卖房的原因,即径行与代理人C签订了房屋买卖合同。如前所述,买受人D作为完全民事行为能力人,应当意识到其进行的买卖行为可能存在涉及他人合法权利的事实。在此情况下,买受人D在未予进一步审查的情况下仍坚持与代理人C进行交易,足见其对于此损害事实的发生,在主观上即使不属于积极追求亦属明知而放任损害结果发生的态度,应认定其存在主观恶意。

  最后,从一般常理理解,如房屋交易过程中出现本案所查明上述情节的某一点,尚可解释为个案的特殊性。但诸如本案一并出现在同一交易过程中,则难以偶然性自圆其说。故代理人C与买受人D之间存在串通损害A合法利益的行为,房屋买卖合同应无效。

  二、涉借贷房屋买卖交易中恶意串通的司法审查

  我国法律对于恶意串通的法律后果有相应的规定,司法实践的审查重点在于对恶意串通的认知和判定,法官需要对案件细节进行全面分析后作出认定。

  (一)对恶意串通的理论分析

  恶意串通是民法中的一个重要概念,我国《合同法》第52条、《民法总则》第154条对恶意串通及其法律效果都有明确规定。作为民事法律行为无效情形之一,恶意串通的语义却过于含混,容易产生歧义,我国司法实践对恶意串通相关规则的适用有些混乱,以至于有学者评论说“恶意串通被当做可用于认定法律行为无效的万能钥匙,从而使恶意串通行为成为民法上一个最不确定的概念。”从文义与结构上看,“恶意串通”包括“恶意”与“串通”两个要素,前者指行为人的主观状态,后者指行为人的行为表现。关于恶意的认定,理论界主要有以下两种观点:一种观点将恶意解释为主观上明知且有损害他人的意图。一种观点将恶意区分为几个层次,一是观念主义上的恶意,要求行为人认识到相对人实施了足以危害他人的行为;二是意思主义上的恶意,要求在观念主义之外,还要求行为人有损害他人的共同故意;三是获利主义上的恶意,其进一步要求行为人要有获得不当利益的意图。比较这两种观点,两者的核心观点较为一致,只是后者附加了牟取不当利益的主观目的。笔者认为,对“恶意”的认定应当采意思主义,即当事人明知串通行为会造成损害他人利益的结果,仍积极追求的主观状态,至于是否有获得不当利益的意图并不影响恶意串通的成立。

  相较于“恶意”在理论界引发的争鸣,对“串通”的讨论显得比较安静。从语义上来讲,“串通”即联络勾结、互相配合。从法律意义上讲,“串通”包含主客观两个方面。主观上需当事人具有共同的意思联络与沟通,即均明知道恶意行为会损害他人利益而欲积极为之,客观上需要求当事人互相配合或共同实施该恶意串通的行为。“串通”不仅表现为意思表示上的互通,也表现为行为上的配合。从意思表示角度来说,双方的串通既可以表现为以明示的方式达成意思表示一致,也可以表现为明示和默示意思表示的结合。

  (二)结合案件细节对恶意串通进行综合认定

  对涉借的贷房屋买卖交易中代理人和买受人恶意串通的认定,也需从恶意和串通两个方面来进行。从恶意的角度来说,需代理人和买受人明知串通行为会造成损害被代理人利益的结果,主观上仍积极追求或放任这种结果的发生;从串通的角度来说,需代理人和买受人互相配合或共同实施了恶意串通损害被代理人利益的行为。恶意串通作为一种事实,需要由证据来证明。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第109条对恶意串通事实的证明适用了排除合理怀疑的证明标准,相比高度盖然性这是更高的证明标准。但由于恶意串通包含了复杂的精神活动,实践中当事人很难完成举证义务,若因此承担了败诉的不利后果,会使得法律关于恶意串通的规定因巨大的“证明障碍”而蜕化成“僵尸”条款。为克服这种弊端,司法实践对恶意串通进行审查时引入了推定的方法。如在认定是否构成恶意抵押时,如果债务人将全部财产为债权人之一设定事后的抵押,可以直接推定债务人与债权人之间存在恶意串通,不再需要证据证明。一般情况下,推定需要结合订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况,依社会一般情势、交易习惯或生活常理等经验法则进行。

  在涉借贷的房屋买卖合同中,恶意串通的代理人和买受人在交易过程中会有诸多反常行为,这些反常行为为推定恶意串通的成立提供了依据。一是合同内容反常。主要表现在价款过低、主要条款缺失。房屋买卖合同的成交价款往往与借贷的金额接近,并明显低于交易时房屋的市场价格;合同对于购房款支付、房屋过户、违约责任承担等重要条款往往没有具体约定,而对于不动产交易来说这些条款恰恰是不可缺少的关键条款。二是合同履行反常。主要表现在购房资金闭合空转、房屋过户迅速等方面。从资金流向来说,出借人转款给买受人,买受人付款给代理人,代理人收到款项后以还款名义将款项转给出借人,形成了闭合性的资金链条,购房款空转一圈后又回到出借人手中。实际上等于涉案房屋完成了所有权变更登记,但是没有任何人实际向买房人支付款项。从房屋过户来说,买受人支付首付款后,在双方对剩余款项的支付未作约定的情形下,代理人即将房屋过户至买受人名下,过户过程显得急迫而迅速。三是房屋的所有和占有分离的情况反常。主要表现在房屋所有权的变动和实际使用状况严重背离,房屋所有权虽经数次变更,但房屋却仍由原出卖人(借款人)实际控制,并未完成实际交付;而买房人在购房过程中并未现场勘查房屋,一般也怠于向原出卖人主张腾房。四是借款合同的履行反常。因借款合同和房屋买卖合同的牵连性,出借人往往兼具抵押权人和委托售房的代理人等多重身份(即便某些案件中出借人不是代理人,其也与代理人有着某种牵连关系),而借款人也会应出借人要求办理借款合同的强制执行公证,赋予借款合同以强制执行效力。但在借款人不能按期还款时,出借人往往不催告借款人还款或申请法院强制执行,而是直接出卖房屋以售房款来获偿。在出借人和代理人分离的情形下,代理人在出借人未催告还款亦未申请法院强制执行的情形下,迳行出售房屋并将售房款直接支付给出借人以替借款人“清偿”债务的做法也有悖于正常的商业习惯。综合上述房屋交易中的反常情形,法官可以形成对代理人和买受人恶意串通的内心确信。

  (三)代理人与买受人恶意串通签订的合同无效

  在认定代理人和买受人构成恶意串通的情形下,如何认定房屋买卖合同的效力既事关对法律条文的正确理解,更事关被代理人合法权益的保护。从《民法总则》的规定来看,该法用两个条文对恶意串通的效力与法律后果进行规定,第一百六十四条第二款规定,代理人和相对人恶意串通,损害被代理人合法权益的,代理人和相对人应当承担连带责任。第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。仅从条文语义来看,该法并未对代理人和相对人恶意串通行为的法律效力做出明确规定。有观点认为,从体系解释上来看,《民法总则》第164条第2款和第154条之间构成特别法和一般法的关系,在特别法对法律行为效力未做规定的情形下,应适用一般法的规定,即认定恶意串通行为无效。同时,为损害本人利益,代理人与第三人恶意串通而为的代理行为,属于违反善良风俗的无效行为。另一种观点则认为,恶意串通代理行为构成无权代理,应赋予被代理人选择的自由,更有利于保护被代理人的利益,也更契合市场经济的发展要求。笔者同意第一种观点,虽然《民法总则》第164条第2款未对代理人和相对人恶意串通行为的效力直接作出评价,但这种串通的行为模式能够为该法第154条行为人与相对人恶意串通的范围所涵射,将恶意串通代理行为认定成无效行为具有体系和逻辑的自洽性。同时,代理制度的本质要求代理人诚实信用的履行代理职责,忠实维护被代理人的利益,而恶意串通的代理行为则背离了代理制度的宗旨,既是对代理权的滥用又违反了社会的善良风俗,应认定为无效。

  在认定无效的情形下,该恶意串通行为究竟属于绝对无效行为还是相对无效行为,对于当事人的权益有着重要影响。对该问题的解决有赖于对《民法总则》第154条中“他人”的正确解读。有观点认为,该条的“他人”应只包括特定的第三人,不应包括不特定的第三人,故该恶意串通行为应为相对无效行为。另一种观点则认为,“他人”应区分为特定的第三人和不特定的第三人,若损害的是特定第三人的利益,则合同属于相对无效;若损害的是不特定第三人的利益,则实质上损害的是公共利益,应认定为绝对无效。笔者认为,虽然《民法总则》对154条中的“他人”未做明确规定,但结合《合同法》第52条来看,“损害社会公共利益”和“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同均无效,对于损害社会公共利益的行为并不要求“恶意串通”的条件,因此,将“他人”解读为特定的第三人在体系上更为协调。代理人和相对人恶意串通损害的也是特定的第三人即房屋所有权人的利益,在相对无效的模式下,仅利害关系人能够主张合同无效,在利害关系人不主张时,法院不能依职权认定合同无效。

  (四)该类纠纷中的诉讼参与人及其诉讼地位

  涉借贷的房屋买卖交易并不是一个孤立的行为,而是一个交易链条——从借款合同、抵押合同、委托合同到连环房屋买卖合同,各合同之间相互牵连,并试图通过各合同的履行来实现房屋产权的不可逆的单向流动和房屋价款的闭合循环。该链条式的行为往往涉及多个参与主体:借款人(出卖人、委托人)、出借人、代理人、买受人(转售人),实践中也存在出借人和代理人同一的情形,但典型或者说是复杂情形还是出借人与代理人相分离的情形。因这些相互牵连的合同引发的合同效力之诉主要有两种类型:一类是出卖人(借款人)起诉买受人与代理人,要求确认房屋买卖合同无效;一类是相关权利人(如房屋共有权人)起诉出卖人、代理人与买受人,要求确认房屋买卖合同无效。在这两类诉讼之中,诉讼参与人及其各自诉讼地位的确定是需要解决的问题。

  在这两类诉讼中,房屋共有权人、出卖人、买受人当然可以成为诉讼主体。房屋共有权人并未作为合同主体参与到具体的合同关系中来,但房屋买卖合同若有效则有使房屋产权转移之虞从而对其权利构成实质性的影响,该合同的存在使房屋共有权人的权利或法律地位处于不安的状态,须通过法院的确认来解决这种不安状态,因此,房屋共有权人对确认合同无效之诉具有诉的利益,其作为原告主体适格。出卖人作为房屋买卖合同的一方主体,合同的效力关涉房屋权属的变化,其对确认无效之诉具有诉的利益自不待言,其既可以原告的身份提起确认之诉,也可以在房屋共有权人提起的确认之诉中作为被告参加诉讼。

  实践中对代理人应否参加诉讼处理不一,一种做法是代理人不参加诉讼,另一种做法是代理人作为第三人参与诉讼。笔者认为,在确认合同无效纠纷中,若代理人未参加诉讼的,法院应追加其作为无独立请求权第三人参加诉讼。一方面,代理人全程“包办”房屋买卖合同的签订与履行,是整个买卖行为的亲历者和见证者,其参与诉讼对于查明案件事实意义重大;另一方面,确认合同效力之诉的处理结果与代理人具有法律上的利害关系。根据《民法总则》第一百六十四条的规定,代理人未忠实履行代理职责,造成被代理人损害的,应承担民事责任。且如果代理人和相对人恶意串通损害被代理人合法权益的,其还需与相对人承担连带责任。因此,若确认合同效力之诉中认定了代理人与相对人恶意串通的事实、合同被认定无效,则将导致被代理人向代理人另行提起求偿诉讼,代理人在后诉中有被追责的风险。同时,由于涉借贷的房屋买卖合同纠纷中涉及对恶意串通行为的认定,在诉讼中法院应要求代理人和相对人本人出庭,以便于查明隐藏在书面证据背后的事实,代理人或相对人故意躲避审判的应承担不利后果。

  三、房屋转售交易中的新买受人是否善意应综合认定

  代理人与买受人恶意串通签订房屋买卖合同后,买受人为规避风险往往会在房屋所有权变更登记至自己名下后,短期内再转售房屋并将房屋转移登记至新买受人名下。在这样连续的两次房屋买卖中,基于恶意串通的存在,出卖人(原房屋登记权利人)、买受人(转售人)和新买受人之间就产生了权利冲突。

  (一)涉案房屋买卖合同无效将对转售合同的新买受人产生影响

  从权利的外观看,新的买受人已成为房屋所有权人,但其该项权利能否受到法律保护,能否免于原所有权人对房屋的所有权追索则取决于其主观上是否“善意”。从交易链条来看,新买受人位于该系列连环买卖的终端,不论其对前手交易是否知悉,一旦代理人代原所有权人(借款人)与买受人签订的合同因恶意串通被认定无效,买受人对涉案房屋的再次出售即构成了无权处分,而新买受人能否受到善意取得制度的保护,其核心在于新买受人的交易行为是否构成物权法上的善意。

  《物权法司法解释一》以一般概括加有限列举的方式对不动产受让人善意的认定进行了规定,既为交易主体确立了不动产交易中的明确的行为准则,也为诉讼中真实权利人指明了举证方向,还为裁判者的裁量提供了较为明确统一的判断标准。某种意义上说,《物权法》将不动产纳入善意取得制度的范畴本身即意味着我国并未完全确立不动产登记公信制度。不动产登记簿具有的仅是权利推定效力,虽然受让人只要信赖不动产登记簿记载的正确性并据此进行交易即可直接推定其为善意,但这种善意并非“绝对的”善意,原房屋登记权利人可以通过对积极事实的举证推翻受让人的“善意”,这种权利推定的制度设计也符合兼顾保护财产归属静的安全与保护市场交易动的安全的要求。

  (二)需要综合判断新买受人是否善意以排除其与转售人之间的恶意串通

  结合善意取得制度的立法本意、《物权法司法解释一》以及司法实践,对受让人的“善意”应综合认定。其基本的判断标准是受让人在受让不动产时,不知且非因重大过失不知转让人无处分权。对重大过失的认定宜采用主客观结合的方法,主要通过受让人的外在表现是否违反了某种行为标准来判断其是否具有过失,若行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或发生损失,而其没有尽到此注意义务时,应认为存在重大过失。在我国已确立不动产登记制度且以不动产登记作为不动产物权公示的主要方式的情形下,不动产的权利障碍或瑕疵一般都会在不动产登记簿上进行记载且允许利害关系人进行查阅,而受让人在进行不动产这类重大交易时,亦负有全面了解房屋权属实际状况的合理注意与谨慎义务,若不动产登记簿明确记载有权利障碍或瑕疵的状况而受让人未进行查阅即可推定其具有重大过失。除此之外,对受让人善意的认定还应根据具体案件的情况,如受让人与转让人的关系、不动产的基本情况、交易价格、交易时的场所、所处的市场环境及相关交易信息以及占有和交付情况等具体认定。

  对于转售合同中的买受人来说,受让人与转让人是否属于陌生人间的交易、受让人是否通过公开和正规的市场中介购买房屋、受让人在房屋交易方面的经验情况、受让人在交易过程中是否对房屋进行实际查看以及房屋的交易价格是否明显过低等因素都对认定受让人是否构成善意具有重大影响。需要注意的是,转售合同中新买受人的善意取得是以转售合同有效为前提的,若转售合同被认定无效或被撤销,则无善意取得制度适用的前提,自无必要再对买受人是否善意进行判断。因为,善意取得制度当中的转让合同本身必须满足“除无权处分外无其他瑕疵”的要求。从结果来说,如果转售合同中的新买受人构成善意取得,原房屋登记权利人则不能实现将涉案房屋转移登记回己方名下的目的,其已经不能够收回房屋的所有权。此时,其可以追究代理人和买受人的连带赔偿责任,损失范围可以包括房屋评估价和实际出售价格的差价。

  四、小结

  司法部发出的关于公证执业“五不准”的通知,对于遏制涉借贷房屋买卖领域的恶意串通必将发挥一定的作用。但更重要的是每个公民都应当善待自己的权利,要谨慎作出对他人的概括性授权或者全权授权,避免将个人权利置于危险境地。以事实为依据,以法律为准绳,得出妥当性结论,保障公民的合法权益,是司法工作努力的目标。作为法官,既要熟悉掌握法律规则,更要结合日常生活经验法则和证据规则,在司法实践中对恶意串通行为作出准确的认定。


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