要点提示：认定合同效力的问题上，当合同可做有效和无效两种不同的解释时，在无碍法律法规强制性规定所保护的社会基本秩序的前提下，应尽可能维持合同的效力，尊重当事人的意思自治。对于无权处分的合同，一方当事人以对方在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效，一般不应予以支持。认定直接影响合同效力的强制性规定时，应当在全面考量法律、行政法规的立法目的、调整对象等因素的基础上，作出综合判断。
案例索引：
一审：深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第24号。
二审：广东省深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第1912号。
再审审查：广东省高级人民法院（2015）粤高法民四申字第87号。
一、案情
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市俊和园投资有限公司（以下简称俊和园公司）。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：万代集团有限公司（以下简称万代公司）。
一审被告：深圳市常兴淘宝城有限公司（以下简称常兴淘宝城公司）。
2013年8月30日，万代公司与俊和园公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定俊和园公司租赁万代公司所有的常兴广场负一层建筑面积3500㎡的铺位。协议约定：俊和园公司应自行办理证照及手续，万代公司应及时配合提供所需的文件。每月租金20.4万元于每月5日前缴纳，迟缴则按拖欠金额每月5‰缴纳滞纳金。迟缴则按拖欠金额每月5‰缴纳滞纳金。每月20日前未缴纳租金则视为重大违约，万代公司有权单方解除合同，俊和园公司同意将租赁保证金视为违约金支付给万代公司并赔偿损失。如俊和园公司未按照约定的经营用途及租赁面积进行经营、擅自变更经营用途、超出租赁面积范围经营餐饮，则万代公司有权单方解除合同，俊和园公司同意将租赁保证金视为违约金支付给万代公司并赔偿损失。俊和园公司可将租赁场地转租给第三方，但转租前须获得万代公司书面同意。万代公司保证该租赁场地主体建筑已通过首次消防验收。
万代公司向俊和园公司出具收据、发票，载明收到俊和园公司交来租赁保证金51万元及2013年10月25日至11月24日期间的租金20.4万元。俊和园公司、常兴淘宝城公司确认俊和园公司的转租行为未能提交万代公司书面同意，且其确实超面积转租经营餐饮。
常兴广场的开发商深圳新常兴城实业发展有限公司（以下简称新常兴城公司）确认将其享有使用权、出租面积约2400㎡的租赁场所交付给万中投资有限公司（以下简称万中公司）使用，万中公司授权并将以上租赁场所交付给万代公司使用。新常兴城公司另确认：常兴广场原为万佳商场定做，建筑规划许可证核准的建筑规划功能为商业、商业理货。后新常兴城公司与万佳商场解除购房合同，将负一层建筑平面图中标注“万佳理货”“万佳冷库”的区域授权给万中公司使用，万中公司再授权万代公司使用，万中公司拥有负一层建筑面积1129.1㎡商铺的所有权。
常兴广场建设工程规划许可证载明：常兴广场商业建筑功能规定的建筑面积为26626㎡，商业理货建筑功能核减建筑面积880㎡，停车位（公用）170㎡。万代公司提交的常兴广场负一层平面图显示：案涉租赁场所标注为“理货库”“冷库”“万佳水泵房”“制冷机房”“万佳冷冻站”等。《市规划国土委第二直属管理局关于确认常兴广场负一层相关情况的复函》载明：常兴广场负一层擅自将部分设备房和停车位改建为商铺，现商铺面积约3500㎡，涉嫌改变原部分设备用房及停车位的使用性质；核发《深圳市建设工程规划许可证》后，该项目未办理改变使用性质的施工图修改，但该项目地下室部分均位于报建范围内。
公安机关于2013年12月22日出具的《责令改正通知书》载明：常兴广场存在消防安全违法行为和火灾隐患，限期整改。
万代公司以俊和园公司违约为由提起本案诉讼，其主张的违约行为包括：1．未经万代公司同意，擅自将租赁场所转租给第三方深圳市常兴淘宝城有限公司（以下简称常兴淘宝城公司），并以常兴淘宝城公司名义将租赁场所分割再转租给他人，违反协议约定及法律规定；2．未依约交纳租金达44.88万元；3．对租赁场所的二次装修存在重大消防问题，在未取得政府部门消防审批手续的情形下强行开张营业，给业主人身和财产安全造成巨大威胁。请求：1．解除《房屋租赁合同补充协议》；2．判令俊和园公司向万代公司支付拖欠的租金44.88万元及滞纳金；3．确认万代公司无需向俊和园公司退还租赁保证金51万元；4．判令俊和园公司、常兴淘宝城公司退回租赁场所；5．诉讼费由俊和园公司、常兴淘宝城公司承担。
俊和园公司、常兴淘宝城公司辩称：俊和园公司一直要求万代公司按协议提供租赁房产的产权证明以办理租赁合同备案等相关手续，万代公司拒不提供。2013年12月23日起，租赁场地被勒令停业。支付租金的前提应当是租赁物能正常使用，万代公司关于租金的主张没有依据。万代公司并不享有所租商铺的完整产权，无权处分签署的合同未经追认无效，所租商铺未取得主体消防验收，《房屋租赁合同补充协议》无效。
二、裁判
深圳市南山区人民法院认为：《房屋租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，协议内容合法有效。万代公司对于未协助俊和园公司办理协议备案及审批手续负有过错，但俊和园公司以此为由主张拒付租金有违协议约定及诚实信用原则。万代公司要求俊和园公司支付拖欠租金及滞纳金的请求，应予支持。万代公司未就俊和园公司办理相应的手续给予必要的协助而造成俊和园公司不能正常使用租赁物，万代公司的行为已构成违约。俊和园公司擅自转租、超面积经营餐饮以及未按时缴纳租金，亦违反协议的约定。双方当事人均违反合同导致合同目的无法实现以及合同实际上无法履行的情况下，该合同应当终止履行，故对于万代公司要求解除《房屋租赁合同补充协议》以及俊和园公司退回租赁场所的请求予以支持。本案属双方违约，在万代公司原告已主张滞纳金的情形下，不能继续主张租赁保证金作为对方违约的赔偿。因此，万代公司要求确认无需退还租赁保证金51万元的请求不予支持。一审法院判决：1．解除《房屋租赁合同补充协议》；2．俊和园公司向万代公司支付租金及滞纳金；3．俊和园公司、常兴淘宝城公司向万代公司返还租赁物；4．驳回万代公司的其他诉讼请求。
一审判后，俊和园公司提起上诉。
广东省深圳市中级人民法院认为：虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门批准、案涉商铺在开业前也应当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。一审判决认定涉案合同有效正确。一审法院基于本案属双方违约，未予支持万代公司关于不予退还租赁保证金的诉讼请求。一审判决判令俊和园公司支付滞纳金是有合同依据的。俊和园公司拖欠租金，构成违约，依照合同约定，万代公司有权解除合同。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
二审判后，俊和园公司申请再审。
广东省高级人民法院认为：《房屋租赁合同补充协议》所产生的法律关系是租赁房屋的债权债务关系，协议所涉出租物业的权属状态，并不直接影响租赁合同的效力。俊和园公司并非协议所涉出租物业的物权人，其在本案合同纠纷之诉中主张万代公司无权处分出租物业的依据不足。出租物业是否经消防验收合格并不直接影响租赁合同的效力，二审判决关于《房屋租赁合同补充协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定的认定正确。原审法院在厘定万代公司及俊和园公司各自违约责任的基础上，支持俊和园公司关于租金、滞纳金等主张，驳回其关于不予退还租赁保证金的诉讼请求，认定事实符合案情实际，实体处理并无不当。再审审查法院裁定：驳回再审申请。
三、评析
本案系房屋租赁合同纠纷，出租人万代公司以承租人俊和园公司违约为由提起诉讼，承租人俊和园公司以合同无效等事由提出抗辩。案经终审定谳，俊和园公司仍以案涉合同系无权处分及出租物业未经消防验收为由申请再审。案件涉及合同效力制度的价值取向、无权处分合同的效力、效力性强制性规定的识别标准等具体问题，以下逐一述评：
（一）合同效力制度的价值取向
合同效力系法律赋予已成立合同所具有的约束当事人各方乃至第三人的强制力，是法律评价合同当事人各方合意的表现。对于符合有效要件的合同，按照当事人的合意赋予法律的效果；对于不符合有效要件的合同，则区分具体的情况，分别按照无效、未生效、可撤销或变更或效力待定予以处理。在合同效力诸状态中，无效可说是法律对当事人缔结合同的行为给予的最为严厉的否定性评价。合同无效是对当事人意思自治给予的彻底否定，将打破合同各方对自我权益的安排，导致合同利益的落空。对于宣告合同无效，应当秉承慎之又慎的态度。
从我国民事立法关于民事法律行为及合同效力的规范来看，民法通则第55条规定了民事法律行为应当的具备的三个要件，分别是：行为人具有民事行为能力、意思表示真实及不违反法律或社会公共利益。合同法52条进一步明确了应认定为合同无效的五种情形，即：以欺诈、胁迫手段订立的合同损害国家利益、恶意串通损害国家、集体或第三人利益、以合同形式掩盖非法目的、损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定。笔者认为，虽然民法通则第55条将意思表示真实作为民事法律行为的要件之一，但该条文在语句表述上并未作出反向规定，没有进一步明确不具备该要件的民事法律行为一律无效。采取这样的立法技术，不仅为此后合同法进一步丰富和细化合同效力状态的类型预留了必要的空间，也使合同效力的解释更加具有灵活性。比较二者可见，合同法关于合同无效的规定更加细化，并改变了民法通则、经济合同法一直以来认为违反法律的合同即属无效的观点，其反映出的价值取向是：在无碍法律法规强制性规定所保护的社会基本秩序的前提下，应尽可能维持合同的效力，尊重当事人的意思自治，实现社会效益的最大化。
依据这一价值取向，按照符合合同目的的解释原则，笔者认为，在合同可做有效和无效的解释时，应当尽量采用使合同有效的解释，在法律允许的范围之内，最大程度地尊重了当事人的意思自治。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）即指出：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险、只分配固定数量房屋的或只以租赁等形式使用房屋，应认定为房屋买卖合同或房屋租赁合同。在当时就法人之间拆借资金的合同认定为无效的背景之下，该司法解释已在实际上认可了无效合同向有效合同的转换。在双方的真实意思是法人之间拆借资金时，可以定性为买卖或租赁合同并承认其法律效力。这样的处理，在尊重和保障社会公共秩序的前提下，尽可能地维护了合同当事人意思自治的法律效力，更有利于促进民商事交易效率、活跃程度以及创新能力的提升。
（二）无权处分合同的效力
我国采取以债权形式主义为原则、意思主义为例外的二元化物权变动模式。债权形式主义的模式下，物权的变动需要通过债权合同及登记或交付的行为来完成。虽然物权法并未采纳物权行为的理论，但该法第15条已就合同的效力与物权登记的效力作出明确区分，明确指出除法律另有规定或者合同另有约定外，当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记，并不影响合同的效力。物权法第15条区分债权设立法律事实及物权变动法律事实的相关原则，为我们认识无权处分合同的效力提供了重要的思路。然而遗憾的是，物权法最终没有对无权处分合同的效力问题作出明确规定。
按照合同的效力问题归于合同法调整、物权行为的效力问题归于物权法调整的思路，从合同法关于无权处分合同效力的规定着手分析，该法第51条明确：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对于该条文的理解，曾参与合同法立法起草工作的梁慧星教授指出：“合同法设计人、起草人，为准确体现立法意旨，避免发生解释歧义，经仔细斟酌后明确规定：如经权利人追认，则该合同有效果，如权利人不予追认，则该合同无效。没有给所谓买卖合同有效、仅处分行为无效的主张留下任何解释余地。”[1]但与上述观点不同，最高人民法院则采纳了无权处分合同完全有效的学说。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条即规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
笔者认为，按照法律解释中最为基础的文义解释方法，从合同法第51条的字面上看，虽然其明确了无权处分合同可以认定为有效的条件，但并没有进一步作出反向规定并明确指出不符合该条件的无权处分合同均为无效。从这一角度来看，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，不仅符合物权法区分债权设立法律事实及物权变动法律事实的相关原则，亦并未违反合同法的相关规定。《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》一书已就前述司法解释阐述了主旨及释义，书中阐释该解释采纳无权处分合同完全有效的理由，笔者深感赞同，在此不再赘述。按照前文所述尽可能维持合同的效力的处理原则，在因无权处分导致物权变动无法实现的情形下，依据有效合同提起违约或解除合同及赔偿损失之诉，较之合同无效后提起缔约过错损害赔偿之诉，对守约方权利的救济与保护将更为有利。
本案中，俊和园公司主张万代公司并不享有租赁标的物的完整产权。本案不属于合同法第51条所涉无权处分人在订约后取得处分权的情形，而案涉合同系房屋租赁合同，故不应直接适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定。然而，虽然该司法解释系针对买卖合同纠纷案件作出，但其关于无权处分合同效力确定裁判思路的处理原则，应当为其他合同纠纷案件参照适用。无权处分在移转标的物所有权的买卖合同中都不能构成认定合同无效的充分条件，则按照“举重明轻”的解释方法，在移转标的物使用、收益权能的租赁合同中，以无权处分为由主张合同无效，亦不应予以支持。
（三）效力性强制性规定的识别标准
强制性规定是国家行政权力透过法律干预经济、社会秩序的表现形式。依照合同法第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，是合同无效的原因之一。在遵循合同法基本精神的前提下，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条进一步指出：合同法第52条中的“强制性规定”应是效力性强制性规定。作出这一限缩性解释目的在于尽量减少认定为无效合同的数量、保护当事人对于合同效力的合理期待并维护正常的市场秩序和交易安全。
关于效力性强制性规定的识别标准，《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第16条指出：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的‘市场准入’资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”《最高人民法院关于关于合同法司法解释（二）理解与适用》一书进一步提出了肯定性识别和否定性识别两个方向的判断思路：（一）肯定性识别，即应认定为效力性强制性规定的情形，具体包含两个层次：1．明确规定违反的后果是导致合同无效的规定，如合同法第53条、保险法第31条、海商法第44条、《著作权集体管理条例》第39条；2．虽然没有明确规定违反的后果是导致合同无效，但违反该规定使合同有效将损害国家利益和社会公共利益，如保险法、证券法关于保险业、证券业从业资格的规定。（二）否定性识别，即应认定为管理性强制性规定的情形，具体包括两个方面：1．从立法目的判断，为实现管理需要而并非针对行为内容本身的规定，如商业银行法第39条、城市房地产管理法第45条、第54条、证券法第79条；2．从调整对象判断，不涉及行为的内容，单纯限制主体的行为资格的规定，如公司法第12条、企业破产法第24条、城市房地产管理法第58条、公务员法第53条、《储蓄管理条例》第22条、第23条。
本案中，俊和园公司主张租赁标的物涉嫌擅自改建。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第2条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照许可证规定建设的房屋承租人订立的房屋租赁合同无效。而本案系办理建设工程规划许可证并在房屋建成并办理房地产权证后予以改建并出租，故并不符合该司法解释所涉应认定合同无效之情形。俊和园公司另主张租赁标的物未通过消防验收。就此问题，最高人民法院《关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》（〔2003〕民一他字第11号）曾明确：租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。虽然该复函现因与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》冲突为由被废止[2]，但在后的司法解释并未就消防验收对房屋租赁合同效力产生的影响作出规定，且该复函的精神符合合同法第52条及相关司法解释的立法原意。依据效力性强制性规定的判断思路，亦可得出消防验收并非认定房屋租赁合同有效必要条件这一结论。
