〔案情〕

原告李某与被告腾某于2006年7月1日签订了饭店租赁合同，原告将其所有的饭店出租给被告滕某，合同期限为8年，自2006年7月1日起至2014年7月1日止。被告腾某经营三年后，于2009年6月末将承租的饭店转让给被告房某，并签订了转让协议书。被告房某在接手饭店后直接向原告交纳了2009年7月1日至2010年6月30日的租金7700元。自2010年7月1日起至2012年10月30日止的租金20800元拖欠未交。原告诉至法院，要求两被告立即给付租金20800元，并终止饭店租赁合同归还租赁物。

〔审判〕

法院经审理认为，原告与被告腾某之间的饭店租赁合同，是在平等、自愿和公平的基础上签订的，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。被告腾某经营两年后，将饭店转让给房某经营。原告称此转让行为未经其同意，但在房某经营饭店期间，原告直接向房某收取了租金，应视为对该转让行为的默认，应认定该转让行为有效。转让行为发生法律效力后，原承租人腾某即退出租赁关系，而由受让人房某取代其位置，成为该租赁合同关系中的承租人。房某作为新的承租人应及时向原告交纳租金，其未及时交付租金，应负全部责任。原告要求被告房某给付租金、终止合同和归还租赁物的诉讼请求合法。但对被告腾某的诉讼请求没有法律根据，故不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告与被告房某之间的饭店租赁合同于本判决生效之日起终止；被告房某于本判决生效后十日内将原告出租的饭店归还原告；二、被告房某于本判决生效后十日内给付原告租金20800元；三、驳回原告对被告腾某的诉讼请求。           

〔评析〕

本案的焦点在于两被告之间的转让是合同转让（合同权利义务全部转让），还是租赁物的转租。

根据合同法第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己的合同中的权利和义务一并转让给第三人。此种转让即为合同转让（合同权利义务的全部转让），学理上称之为“合同权利义务的全部转移”。这种转让，其特点在于合同的原一方当事人作为转让人，在转让合同的全部权利义务后，即退出了该合同关系，而由受让的第三人作为该合同的该方当事人来承担该合同的权利义务，成为合同的一方主体。这种转让的条件，一般是必须经过对方同意，对方不同意的，不发生合同转让的效力。同意的方式多种多样，有书面的或口头的，有明示的或默示的，有事先的或事后的。

根据合同法第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。此即租赁物的转租。其特点在于承租人转租租赁物，并不改变租赁合同关系的双方主体及其权利义务内容，承租人仍对出租人负责，第三人（次承租人）对承租人负责。也就是说，租赁物的转租表明同时存在两个租赁合同关系，即出租人与承租人的租赁合同关系，承租人（转租人）与第三人（次承租人）的合同关系。转租的条件，一般也是必须经过对方即出租人的同意。

本案第一被告作为租赁合同的承租人一方，在未经作为出租人的原告同意下，即与第二被告签订了转让承租的饭店的协议，从其履行来看，第一被告不再与原告发生租赁合同上的权利义务，而是由第二被告与原告发生租赁合同上的权利义务关系，即由第二被告直接向原告交纳租金，原告也予以接受，未表示异议。一般来说，原告接受第二被告履行义务的行为，就可以认定其以默认的方式同意了两被告之间的合同转让。但要注意的是，如果第二被告是以第一被告的名义向原告交租的，那么，原告所默认的就不是合同转让了，而是租赁物的转租了，原告就未收取的租金及终止合同关系的主张就只能对第一被告了，第二被告的诉讼地位就应当是无独立请求权的第三人了。